Memorial descritivo

 

1- Terreno

Foi mantida a área do terreno com as dimensões adotadas, tendo em vista seu menor polígono inscrito no levantamento topográfico. 

2 - Programa de Necessidades

Nova relação, dimensionamento básico das dependências e recomendações quanto à localização. Repetem-se as mesmas diretrizes dos itens 2.1., quanto aos acessos e comunicações internas e 2.2. quanto às dependências a serem locadas, sendo que o anteprojeto ora apresentado incorpora o dimensionamento e os relacionamentos fornecidos neste momento. 

3 - O Entorno Urbano

Obviamente permanece com as características antes apresentadas (texto e imagens), agora enriquecidos pela visão oferecida pelas simulações digitais, produzidas em forma dinâmica dos espaços externos, internos e espacialização funcional. 

4 - Legislação Municipal

Permanece a tabela anteriormente apresentada, relativamente aos máximos permitidos pelo Plano Diretor, modificando-se o dado referente à altura da base que passou a ser 4,00 m, assim como o da área do terreno adaptada ao levantamento topográfico.

5 - O Prédio 

5.1. Diretriz

Coerente com a proposta do estudo preliminar procura-se, nesta fase, manter a concepção na sua essência. Assim, da mesma tipologia estabelecida, tem-se a base e a torre situadas dentro dos máximos permitidos na lei urbanística. 

5.2 - Conceito formal

Conserva-se a idéia da base e a torre, com esta última ligada do chão ao topo, passando pela primeira, a qual adquire a forma de pórtico, agora com 6,50 de altura (altura da base, 4,00m, acrescida de 2,00m permitida por lei, no caso de platibandas ou telhados, somando-se 50 cm abaixo do RN).

Os desenhos, a seguir, mostram simultaneamente as propostas contidas no estudo preliminar e sua evolução no anteprojeto. 

5.3 - Zoneamento

O pavimento térreo (base) contém as atividades da AACRT que demandam acesso de maior público. O acesso principal do edifício é feito de forma ampla e generosa como convém à imagem a ser comunicada pela AACRT, fato incomum em edifícios recorrentes. Esta postura, aliada ao pórtico que ocupa toda a fachada, reforça a idéia de imponência requerida pelo tema. Duas lojas somadas ao acesso às garagens completam a fachada. Dois subsolos constituem os estacionamentos e parte dos serviços. A torre destina dois pavimentos para as demais dependências da AACRT e os demais seis pavimentos as locações. 

5.4 - Circulações

A partir do acesso principal ao vestíbulo geral do prédio tem-se a circulação vertical feita pelos elevadores (2) e escada de incêndio, um dos quais, atinge também os subsolos. No lado oposto encontra-se o acesso de veículos e na parte central as lojas. Na análise do projeto podem ser identificadas as seguintes hipóteses relativas às circulações: O auditório, o salão de festas (restaurante), assim como o bar restaurante podem ter funcionamento completamente independentes entre si, ligados ao exterior. Da mesma forma, foi prevista a locação de um coffe-break sob o piso inclinado do auditório, que por sua vez pode ser acoplado ao restaurante como complemento à sua capacidade e/ou sua especialização para churrascaria também ligada ao pátio, onde é possível ter bancos e mesas ao ar livre.

São possíveis as ligações entre os dois pavimentos da AACRT, mediante escadaria própria. Abastecimento da cozinha e do almoxarifado mediante monta-carga que parte do 1° subsolo servido por veículos, junto à estação transformadora.

5.5 - Estrutura

Tal como o estudo anterior, está prevista a possibilidade de adoção de estrutura pré-fabricada em concreto (vide esquema estrutural inteiramente modulado em 5,00 m x 5,00 m e 1,25 m x 1,25 m, utilizando-se vigas e lajes de 10,00 m e 5,00 m).

Lajes padrão Premold, tipo Laje Plana Leve (LPL), com face inferior pré-fabricada e complementação estrutural in loco, e isopor incorporado, permitindo paredes em qualquer posição̕, sem vigas intermediárias. Na cobertura do auditório estão previstas telhas de concreto pré-fabricado Premold (v.43) que dispensam estrutura intermediária de sustentação, além de propiciar recursos como domus de iluminação e/ou ventilação.

Em função de custos ou conveniências técnicas da realização da obra, com as devidas adaptações é perfeitamente possível executar a estrutura na forma tradicional ou mista.

6 - Áreas do projeto, distribuição nos pavimentos e dimensionamento das peças

 6.1 -Dimensionamentos das peças

A fidelidade auto imposta pelos autores, assim como favorece as questões julgadas importantes desde a concepção inicial do projeto, traz, juntamente com a forma e dimensões do terreno a necessidade de algumas adaptações. Assim tem-se a modulação 1,25m x 1,25m que ao mesmo tempo em que constitui módulos ideais para dependências administrativas e restaurantes, produz áreas que, em alguns casos não atendem exatamente as pré-fixadas. Nestes casos, procurou-se a maior aproximação possível para mais ou para menos.

Da mesma forma o partido geral e seu complexo funcionamento impossibilitam, em alguns casos, grandes áreas contínuas como as mencionadas no programa, que são o caso do auditório, salão de festas, cozinha, etc.

Nestes casos algumas dependências são dissociadas em mais de um espaço, com a devida justificação (salão - restaurante) e as lojas. No caso há de ser considerado o custo benefício das soluções possíveis ocorrerem no desenvolvimento do projeto, visto como um todo.

7 - Climatização

O condicionamento de ar em todas as dependências está concebido da seguinte maneira: os compressores estarão posicionados na cobertura da garagem e do topo da edificação evitando-se artefatos nas fachadas, com solução definitiva mediante projeto específico. Nesta solução, desaparece a necessidade de aparelhos de fachada.

8 - Orçamento Estimado 

Em acordo com o que consta nas “bases do concurso” (item 2.23 letra b) procedemos da seguinte forma: 

8.1 - Foi medido no projeto, a área total à ser construída, a partir do princípio de situar a construção em níveis próximos dos limites permitidos pelo Plano Diretor. Índice de aproveitamento, taxa de ocupação, alturas e os respectivos recuos.  

8.2 - A área construída destacada foi a base de cálculo da estimativa do custo da obra a partir da aplicação do valor do CUB ponderado de janeiro de 2008. Este valor foi desmembrado em partes proporcionais ocorrentes em obras desta natureza, conforme o exigido no mesmo item 1.23-b.

9.3 - O que ultrapassou, tanto em área quanto em valor (item 9.1), poderá ser facilmente adequado ao disposto no item 2.23 letra g, desde que haja a correspondente redução nos pisos da torre de escritórios para locação, uma vez que as unidades de salas superam em número as sugeridas no Edital. Julgamos ser conveniente à AACRT, a oportunidade de dispor de um projeto com o maior potencial construtivo, visto que:

8.3.1 - Poderá interessar a empreendedores na participação do empreendimento.

 8.3.2 - Poderá ela própria (AACRT) edificar, no momento, a parte que lhe interessa, deixando a estrutura (basicamente pilares) preparada para futuro aumento, valendo-se da atual legislação urbanística em vias de mudança.

 8.3.3 - Poderá simplesmente considerar como definitiva a opção de conter-se nos parâmetros de área e valores indicados e assim limitar desde já o número de pavimentos tipo, situação em que ainda restam 24 conjuntos para locar.

Assim tem-se

Área considerada no orçamento = 5.400 m²

valor estimado R$494.960,00

Área que consta do projeto completo = 6.271,14 m²

Área resultante com a redução de dois pavimentos tipo 7° e 8° 6.271.44 m²- 722,62= 5.548,52

 8.3.4 - Não está incluído no orçamento estimativo o sistema SPLIT. Segundo cálculo sumário elaborado por Cézar Costa Engenharia Termo Dinâmica Ltda. O valor global é de R$ 1.000.000,00. Este valor é calculado sobre a totalidade do edifício incluindo as áreas locáveis. A fase atual de anteprojeto permite especular um valor por metro quadrado de área à climatizar, a partir do valor calculado, em torno de R$ 250,00/m². Assim para a sede da AACRT, distribuída no térreo + dois pavimentos, tem-se 1.462,5 m², equivalente a um total de R$365.625,00.

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Moacyr Moojen Marques, 2012